浙江法制报｜司法“救活”开发商 317户业主盼来产权证

　　自7月6日龙港的林先生顺利领取到第一本产权证，连日来，龙港方泰嘉园小区的317户业主开始陆续领取等待了近4年的产权证。

　　在这本产权证的背后，是方泰嘉园的开发商从破产清算到破产和解的“重生”之路。

　　诉讼不断 开发商被申请破产清算

　　方泰嘉园，位于龙港大道，被称为“龙港大道最后一席核心大宅”。该楼盘由苍南方泰置业有限公司（以下简称“方泰公司”）开发，按照合同约定，交房时间为2018年9月30日，实际交房时间为同年12月4日，属于逾期交房。更让业主没想到的是，开发商没有代缴物业维修基金等“办证”费用，导致业主无法办理产权证。

　　“没有办证，也就没有法律保障，心里始终不踏实。”林先生说。

　　由于延期交房违约以及其他商品房买卖纠纷，2019年至2020年，业主先后纷纷起诉方泰公司，其他借贷债权人也向法院起诉，要求支付欠款，总计标的金额上亿元。

　　至2021年，涉方泰公司的146件案件逐一结案后，其中100多件案件的债权人又纷纷申请强制执行。

　　“那时部分案件已经执行结案，但还有许多案子无法执结。”经办此案的龙港市人民法院综合审判庭法官郑丽娜介绍，当时的方泰公司负债累累，基本没有履行能力。

　　2021年4月，李某等8名业主像其他业主一样，也准备向法院申请强制执行，要求方泰公司赔偿延期交房违约金。此时，龙港法院经过研判，在立案阶段架设了进入破产程序的“快速通道”，由这8名当事人直接对方泰公司申请破产清算。

　　龙港法院裁定受理方泰公司破产清算后，对方泰公司的债权债务进行了审查，确认方泰公司的债权人共计107户，债权金额达1.2亿余元。

　　清算转和解 扫清办证障碍

　　法院调查发现，方泰公司名下有少量住宅、地下车位等资产，但存在已实际出售、未预售登记等瑕疵，财产性质、价值等均存在较大不确定性，财产处置难、变现慢。

　　“更重要的是，如果破产清算，业主之前已经交给开发商的物业维修基金等只能作为普通债权受偿，受偿比例低，物业维修基金缴不上，业主办证还是成问题。”郑丽娜说，“而破产和解具有程序流程简便、债务清理高效、矛盾化解平稳、企业得以存续等制度优势。”

　　于是，法院开始引导当事人改变“车道”，由清算转和解。

　　“破产和解对我们来说难度很大，但和解后公司还能继续经营，也有好处。”方泰公司负责人表示。之后，经过多轮沟通，方泰公司初步提出了和解方案，明确详细的债务清偿方案及办证步骤，其中明确由方泰公司一次性缴纳税费、物业维修基金、保修金等费用，确保业主们能顺利办出产权证。

　　债权转股权 危机企业“获新生”

　　但这个和解方案要发挥作用，还得通过债权人会议表决通过。根据和解方案，方泰公司的普通债权清偿比例为11%，对此，债权人李某和章某迟迟没有同意，而李某、章某分别对方泰公司享有债权5600余万元和3600余万元，合计占全部债权的76%，债权比例最大。倘若他们不同意和解方案，和解方案将无法通过债权人会议表决，那么和解也将半途而废。

　　如何有效促成破产和解，又最大限度地保护债权人的权益？针对李某、章某的债权问题，法院指导李某、章某与方泰公司进行多轮谈判，最终达成一致意见：若二人同意和解方案，并且和解方案最终通过债权人会议表决，则二人持有的债权本金部分转为方泰公司的股权，持股比例由二人与方泰公司现有股东协商确定。

　　2022年5月24日，方泰公司正式向龙港法院申请和解，并提交和解协议草案。最终，和解协议草案经第二次债权人会议表决获高票通过，表决同意的债权人数为99.07%。

　　“‘债转股’既解决了对外债务问题，也为公司注入了新活力。”曾多次想放弃和解的方泰公司负责人对公司的未来又充满了信心。和解方案通过后，他表示，优先解决业主“办证”问题，将会是公司后续履行和解协议的“第一原则”。

　　6月中旬，方泰公司按照和解协议约定缴纳了全部业主办理产权证所需费用。317户业主终于盼来了迟到4年的产权证。至记者采访时，已有166户业主拿到了产权证。

本文转自：温州新闻网 66wz.com